Newsletter Scpi-1.com – Mars 2013

Confiscation des dépôts bancaires

A Chypre la troïka (FMI, BCE et Union Européenne) tente d’imposer le “sauvetage” des banques chypriotes en confisquant purement et simplement l’argent des déposants bancaires.

6,75% jusqu’à 100000€ et 9,9% au delà.

Evidemment les chypriotes sont outrés et choqués, mais cela importe peu à l’oligarchie mondiale.

Par contre il y a dans les déposants un certain nombre de russes, dont certains feraient partie de la mafia et d’autres de feu le KGB.

Il est donc probable que le gouvernement chypriote fasse marche arrière, non pas pour le bien de son peuple dont il se fout éperdument, mais simplement pour éviter de se retrouver suicidés de 2 balles dans la tête, et pour sauver la vie de leur famille.

En fait si on part du principe que l’oligarchie sait très bien ce qu’elle fait, cela pourrait s’assimiler à un test, pour voir les réactions provoquées par de telles mesures.

Cela pourrait aussi préparer le terrain à une confiscation de 1 ou 2%, imitant la tactique de François Hollande, qui en évoquant la tranche d’imposition à 75%, a fait passer une nouvelle tranche à 45% sans qu’il n’y ait aucune publicité ni résistance.

Préférer les Scpi au livret A

Dans ce contexte, je vous recommande de préférer les Scpi au livret A, ou autres comptes bancaires.

En effet, s’il est facile pour le gouvernement et les banques de confisquer l’argent déposé dans les banques, il est beaucoup plus compliqué et moins intéressant de confisquer des parts de scpi.

D’abord une part de scpi est une part de société privée, détenant de l’immobilier. Ce n’est donc pas du cash, donc beaucoup moins intéressant pour le gouvernement.

Ensuite, chaque scpi est une société privée et indépendante, détenue par les porteurs de parts, la société de gestion n’étant qu’un mandataire chargé de la gestion.

Alors que les banques et les gouvernements sont les 2 faces d’une même main, et qu’il suffit de quelques lignes de code informatique pour bloquer tous les comptes bancaires et prélever x% dessus.

Garder du cash

Depuis plusieurs années je recommande à mes clients de garder du cash chez eux.

A chaque fois on me regard(ait) avec de grands yeux me signifiant que je suis un peu parano.

Demandez à cette française résidant à Chypre si mon conseil est si parano que ça:

Pourquoi?

Car du jour au lendemain les banques peuvent tout bloquer, y compris votre carte bleue, vos virements bancaires, et dans ce cas il est peu probable que les commerçants acceptent les chèques. Donc seul le cash sera accepté, l’or aussi mais pour acheter une baguette de pain ça fait un peu beaucoup.

C’est d’ailleurs pour cela que l’oligarchie cherche à supprimer le cash (ils ont essayé en France avec le porte monnaie élecrtonique Moneo), car cela leur permettrait de contrôler totalement chaque citoyen.

Quelles Scpi choisir?

Cela dépend évidemment de votre situation, âge, durée de placement, financement ou achat cash etc…

Actuellement je recommande:

Scpi de rendement

  • Multimmobilier 2, une scpi discrète, 5,32% de rendement en 2012, idem prévu en 2013. Tous les signaux sont au vert, les réserves augmentent, le taux de remplissage est très bon, et la Française AM a stoppé la collecte courant 2012, pour éviter de trop collecter, ce qui est une mesure pleine de sagesse et favorable aux porteurs de parts. Elle vient de rouvrir la collecte, ayant investit l’ensemble des capitaux collectés en 2012.
  • Corum Convictions, une jeune Scpi qui a pour but de verser un rendement de 6%. Un peu plus risquée car c’est une nouvelle Scpi donc le patrimoine est en cours de constitution, mais la Scpi verse désormais un rendement de 6% ce qui est très bon

Scpi de plus value:

  • Pierre 48 voit toujours le prix de sa part augmenter. Au 1er semestre 2013 voici les revalorisations du prix de souscription:
  • janvier 2013 : 1 213 €,
  • février 2013 : 1 217 € (soit + 4 €),
  • mars 2013 : 1 221 € (soit + 4 €),
  • avril 2013 : 1 225 € (soit + 4 €),
  • mai 2013 : 1 239 € (soit + 14 €),
  • juin 2013 : 1 253 € (soit + 14 €).

Pour le 2 semestre on en saura plus en mai-juin.
Toutefois l’immobilier parisien semble entamer une correction, donc mon sentiment est mitigé.

Scpi Fiscales:

  • Les Scpi Duflot ne sont pas encore sorties.
  • Il reste donc toujours les scpi Malraux (Pierre Investissement 8 et Urban Valeur) pour ceux qui veulent une défiscalisation one-shot de 19,5% de l’investissement
  • Et les scpi de déficit foncier (Urban Pierre), pour ceux qui ont une tranche élevée d’imposition (>30%) et des revenus fonciers (cf mon livre sur les Scpi pour comprendre le mécanisme)

N.B: les scpi fiscales ne sont à envisager que sur du très long terme (15 ans)

Conclusion

Les événements s’accélèrent, et ce que les gens croyaient impossible devient une réalité.

Au delà du rendement des placements, il faut comprendre le risque de chaque placement.

J’explique aux participants de la formation Investisseur Pro que même le livret A présente un risque, celui que la banque fasse faillite et que le gouvernement fasse faillite.

Les gens ne me disent rien, mais pensent tout bas “ça n’arrivera jamais, il est encore un peu parano”

Les événements de Chypre montrent qu’avant cette ultime étape de faillite, le gouvernement peut directement aller se servir sur vos comptes.

Pour protéger au mieux votre patrimoine le mieux est de me commander une étude patrimoniale ou de vous inscrire à la prochaine session d’Investisseur Pro.

En attendant, conservez 1 mois de cash chez vous, 2-3 mois de dépenses courantes sur votre compte bancaire et livrets maximum.

Enfin placez une partie de vos liquidités sur des scpi, ce sera plus sûr qu’à la banque, même si la valeur des scpi peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, ce sera beaucoup plus difficile et moins intéressant pour le gouvernement de confisquer des parts de scpi que du cash sur vos comptes bancaires.

En passant par scpi-1.com pour vos scpi vous bénéficiez d’avantages exclusifs comme nos heureux clients qui ont bien voulu témoigner

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Newsletter Scpi-1.com Novembre 2012

Voici mes recommandations concernant les scpi pour novembre 2012

Attention ce sont des conseils généraux, avec les limites que cela comporte.

Pour obtenir un conseil adapté à votre situation et vos objectifs, contactez-moi.

Scpi de Rendement

Corum Convictions a versé un dividende de 16,05 euros pour le 3e trimestre 2012, et prévoit un dividende de 16,45 euros pour le 4e trimestre 2012, soit 32,50 euros pour le 2e semestre 2012.

Si elle continue sur ce rythme cela fait un dividende de 65 euros annuel, pour un prix de part de 1000 euros, soit 6,5% de rendement.

C’est en ligne avec son objectif de rendement de 6%.

Corum Convictions sera certainement la star des scpi pour l’année 2013, on peut souscrire.

PFO2 continue d’acquérir des immeubles dans d’excellentes conditions.
La Dynamique est bonne, le rendement 2012 devrait se situer autour des 5,30%, on peut souscrire.

Scpi de Plus Value

L’immobilier parisien continue à battre des records, ce qui est favorable à Pierre 48.
Toutefois le nombre de transactions a chuté, ce qui précède en général une baisse des prix.
La question étant de savoir de combien.

Pierre 48 achetant des immeubles avec une forte décote, elle a de la marge.

Les 1% achètent de l’immobilier de prestige, afin de se protéger de la dévaluation des monnaies papier, ce qui tire la moyenne des prix vers le haut.

Mais les ménages moyens font face à la crise, au chomage, à la stagnation des revenus et à l’inflation des prix.

Dans ces conditions l’immobilier d’habitation devrait baisser, malgré des taux bas et la création monétaire de la BCE.

Vendre son immobilier d’habitation pour acheter de l’immobilier professionnel (scpi de rendement) est à mon avis un excellent arbitrage.

Scpi Fiscales

La loi Duflot va remplacer la loi Scellier, les scpi duflot feront probablement leur apparition.
L’avantage scellier est trop faible pour qu’on s’intéresse aux scpi scellier.

Les scpi Malraux (Urban Valeur et Pierre Investissement 7) sont un marché de niche, je ne les conseille que pour un montant réduit pour les personnes fortement imposées et prêtes à bloquer leur capital pendant 15 ans.

Les scpi déficit foncier (Urban Pierre) sont intéressantes pour les personnes fortement imposées (tranche >30%) ET ayant des revenus fonciers.

Pour les autres on préfèrera payer ses impôts et capitaliser avec des scpi de rendement.

Financement

Mon partenaire courtier (et la plupart des banques) font actuellement des propositions de prêt fort intéressantes:

  • 3% pour des prêts courts (8-10 ans)
  • 3,20 à 3,60% sur des prêts plus longs (15 – 20 ans)

Emprunter à 3% pour placer à 6% dans des actifs tangibles est un excellent moyen de s’enrichir, de se protéger de l’inflation et de la perte de valeur des monnaies.

Je déconseille les prêts in fine, même si fiscalement c’est intéressant, le rendement des fonds euros devient trop faible et risqué, la bourse donc les fonds en unité de compte devraient continuer à mal performer, enfin les assureurs comme Groupama ont des problèmes financiers fort inquiétants.

S’engager dans une assurance vie pendant toute la durée d’un prêt in fine présente à mon humble avis trop de risques actuellement, préférez des prêts classiques amortissables.

Souscrire

En souscrivant des scpi par mon intermédiaire, vous bénéficiez des avantages clients scpi-1.com

Pour souscrire, contactez moi et indiquez les scpi qui vous intéressent, je vous enverrai les bulletins de souscription et les instructions.

Enfin si vous avez apprécié mon livre “Scpi – Le Guide“, je vous serai reconnaissant de laisser un commentaire positif sur sa page amazon, car cela poussera d’autres lecteurs à s’intéresser et à comprendre les scpi.

En vous souhaitant un beau mois de novembre 🙂

Jean-Luc MATTHYS

novembre