Urban Pierre

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Urban Pierre est une Scpi de deficit foncier a capital fixe geree par Urban Premium.

N.B: Elle est en cours d’augmentation de capital jusqu’au 26/12/2012

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Urban Pierre investit dans des immeubles qu’elle rehabilite, puis met en location.

  • Durant la periode de travaux, il n’y a pas de revenus et les travaux creent donc un deficit foncier, imputable sur le revenu foncier eventuel de l’investisseur.
  • Cela genere donc une economie d’impot proportionnelle a la tranche d’imposition de l’investisseur, ainsi qu’une economie de csg-crds
  • A noter que le plafond de deficit foncier imputable sur le revenu imposable est de -10  700 Euros par an.
  • Enfin, apres les travaux, la Scpi distribuera des dividendes, on peut estimer que la rentabilite sera proche des scpi scellier ou malraux, aux alentours de 3% net.

Prenons les exemples de Mr X et de Mr Y.

  • Mr X est cadre salarie, n’a pas de revenus fonciers, et est impose a la tranche de 30%.
  • Mr Y est chef d’entreprise, il a 20 000 Euros de revenus fonciers, et est impose a la tranche de 41%.
  • Ils investissent chacun dans 100 000 euros d’Urban Pierre payes cash.
  • La quote part de travaux est estimee a 54%, repartie equitablement en 2012 et 2013.
  • Cela fait donc un deficit foncier de 54 000 euros, 27 000 en 2012 et 27 000 en 2013.
  • (N.B: si l’investissement est finance par un pret, les interets du pret viennent se deduire du revenu foncier, ou augmenter le deficit foncier s’il y en a un)

Mr X

  • Mr X va donc declarer en 2012 un deficit foncier de 27 000 euros, mais le deficit etant plafonne a 10 700 il ne pourra deduire de son revenu imposable que 10 700, ce qui va generer une economie d’impots de 10700x tranche d’imposition (30%) = 3210 Euros. Les 16 300 euros de deficit non utilises seront reportables 10 ans.
  • Idem en 2013.
  • Ensuite les annees suivantes, Mr X pourra utiliser les deficits reportables (2 x 16300) pendant 10 ans, et eviter ainsi d’etre impose sur les revenus fonciers generes par la Scpi.
  • Au total  Mr Y economisera 6420 euros d’impots sur le revenu, soit 6,42%
  • On comprend que Mr X aurait plutot interet a investir 39 629 Euros (10700 x 2 / 54%) pour optimiser l’avantage fiscal. Dans ce cas la reduction d’impot sera la meme, mais representera 16%

Mr Y

  • Mr Y va lui pouvoir deduire les 27 000 euros de son revenu foncier de 20 000 euros, et declarer ainsi un deficit foncier de 7 000 euros. Cela va lui faire une economie d’impot de 27 000 x tranche d’imposition (41%) = 11 070 Euros, ainsi qu’une economie de csg-crds de 20 000 * taux csg-crds (15,5%) = 3 100 Euros
  • Et ce pendant 2 ans.
  • Au total il economise donc 22 140 euros d’impot sur le revenu et 6200 euros de csg-crds.
  • Soit 28, 34% de son investissement…

Conclusion de scpi-1.com:

  • Urban Pierre comme la plupart des Scpi de deficit foncier, est donc recommandee a des investisseurs ayant une tranche d’imposition elevee (>30%), et idealement des revenus fonciers.
  • Cela se fait en echange d’un investissement sur le long terme, entre 15 et 16 ans.

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Chiffres Cles

  • Prix de souscription: 500 €
  • Minimum de souscription: 5 000 € (10 parts)
  • Jouissance des parts: Dernier jour du mois de la souscription, et au plus tard le jour de la clôture de la souscription.
  • Revenus potentiels:
  • – La SCPI ne commencera à percevoir des loyers qu’après la mise en location des premiers immeubles acquis fin décembre 2011, a priori durant le 1er semestre 2013
  • – Les potentiels acomptes sur dividendes sont envisagés à compter du 2nd semestre 2013
  • Frais de souscription 12% TTC de la souscription
  • Frais de gestion 12% TTC des loyers HT et des produits financiers nets
  • Liquidité tres limitée et au prix d’une decote importante sur un marché secondaire très restreint.
  • Délai de conservation des parts: Durée de blocage légale pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à perdre l’avantage fiscal.
  • Délai de conservation : L’investisseur est contraint de conserver ses parts jusqu’à la dissolution de la société, en tenant compte de la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à 1 an, soit 16 ans.

Documents

Rapports Annuels

Bulletins Trimestriels

 

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Jean-Luc est CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) Auteur des sites www.investisseurpro.com & www.scpi-1.com & www.etreheureux.fr

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Comments

  1. Merci pour ce site, différent des autres.

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