Scpi dans l’Assurance-Vie

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Créer sa Rente avec les Scpi

Voici les avantages et les inconvenients d’investir dans des Scpi via une assurance-vie.

N.B: La valeur du fonds Scpi est en general la valeur de realisation de la Scpi.

Avantages

  • Fiscalite: les dividendes verses tous les trimestres sont reinvestis en unites de comptes Scpi. L’investisseur evite ainsi d’augmenter ses revenus fonciers. Il est impose en cas de retrait suivant la fiscalite avantageuse de l’assurance-vie
  • Liquidite: l’assureur assure la liquidite des fonds scpi, l’investisseur peut facilement arbitrer vers les fonds euros ou les fonds en unite de compte. Toutefois en cas de retrait massif des fonds scpi, il est probable que l’assureur bloque les retraits.

Inconvenients

  • Frais de gestion: le rendement des scpi est ampute des frais de gestion, appliques sur l’ensemble de la valeur de la scpi, et ce chaque mois. Si par exemple les frais de gestion du contrat d’assurance vie sont de 0,75% par an, et que vous investissez 100 en scpi, vous n’aurez a la fin de l’annee plus que 99,25, plus le rendement de la scpi (par exemple 5%), cela fera 99,25*1,05 = 4,21%. (N.B: en realite le calcul est plus complexe car les frais de gestion sont preleves chaque mois, et les revenus de scpi distribues chaque trimestre)
  • Frais d’achat et de retrait: en general il y a des frais d’achat de 2% sur les fonds scpi, meme dans les contrats d’assurance-vie 0%. Donc si vous investissez 100, vous n’aurez que 98
  • Risque Assureur: en direct vous etes directement proprietaire des parts de Scpi. Via une assurance-vie, l’assureur vous garantit la jouissance des parts, mais en cas de faillite de l’assureur, quid de vos parts? Donc ajouter un intermediaire rajoute un risque.
  • Volume: Les fonds investis en assurance-vie peuvent etre importants, ce qui peut creer des achats massifs sur une Scpi. Cela peut faire baisser le rendement de la Scpi si le cash n’est pas investi immediatement. Enfin qui dit achats massifs un  jour dit danger de ventes massives dans le futur…
  • Opa des Scpi par les Assureurs: cf cet article

 

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Jean-Luc est CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) Auteur des sites www.investisseurpro.com & www.scpi-1.com & www.etreheureux.fr

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