Opci

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Créer sa Rente avec les Scpi

L’OPCI est un placement batard mélangeant des actifs immobiliers et des fonds financiers…

Organisme de Placement Collectif Immobilier
Dans un OPCI, les actifs sont répartis de la manière suivante:

  • 60 à 90% d’immobilier
  • 30% maximum d’Actifs financiers (opcvm, actions, “instruments financiers”)
  • 10% de cash ou assimilés

Les médias (donc les banques et assureurs) ont présenté ce placement comme une alternative aux Scpi, en présentant soi disant une meilleure liquidité…

Une bonne Scpi n’a absolument aucun problème de liquidité…

  • Le problème de liquidité, c’est à dire des vendeurs ne pouvant vendre leurs parts, concernent donc les Scpi de mauvaise qualité et piètrement gérées, en l’occurrence celles gérées par les banques et grosses sociétés d’assurance.
  • D’ailleurs les seules scpi qui ont opté pour le statut d’opci ou de fpi, sont celles gérées par les banques…
  • Les Scpi de par leur modèle sain (des actifs, pas ou peu de dettes), sont des sociétés privées, dans lesquelles les banques et assureurs ne peuvent fourrer leur nez.

En essayant d’imposer les Opci, en obligeant chaque scpi à voter en assemblée générale le choix de basculer ou pas en Opci, le cartel bancaire a tenté de fourrer des produits toxiques dans les scpi, sous prétexte d’assurer une meilleure liquidité…

Heureusement la grande majorité ont choisi de garder leurs statut.

La 2e tentative du cartel des assurances, c’est désormais de proposer les scpi au sein des contrats d’assurance vie:

  • l’investisseur en faisant cela abandonne son droit de vote au profit des assureurs.
  • Si ceux ci deviennent majoritaires au capital de la scpi, ce qui peut arriver rapidement s’il y a des souscriptions massives, ils pourront faire voter les résolutions qu’ils auront eux-même choisi…
  • L’avantage fiscal des assurances vie aura un prix…

La 3e tentative d’opa du cartel bancaire est d’imposer un dépositaire…

  • A ce jour les parts de scpi sont détenues en direct par les porteurs de part.
  • Les banques sont donc hors jeu et c’est tant mieux.
  • Mais la commission européenne a voté la directive 2011/61/UE, qui impose aux fonds alternatifs le recours à un dépositaire.
  • Le débat porte à savoir si les scpi sont des fonds alternatifs ou non. Clairement non, puisque ce sont des sociétés privées et non des fonds, mais les assureurs en les logeant dans des assurance vie en font de facto des fonds…

Imposer un dépositaire, en clair c’est imposer que les parts de scpi soient déposées sur un compte bancaire…

Si cela devait arriver, les banques dans un premier temps factureront une prestation symbolique, comme la création de la csg-crds… puis augmenteront ces frais sous des prétexes fallacieux, ce qui plombera le rendement des scpi, au profit du livret A ou des fonds euros d’assurance vie.

Conclusion

  • Le modèle privé et sain des Scpi, qui attirent une partie de plus en plus importante de l’épargne des français, est vu d’un mauvais oeil par les cartels et donc par le gouvernement.
  • Les Opci sont des produits batards, les banques ont recyclé leurs scpi pourries en opci afin de mieux les refourguer à leurs pigeons.
  • Les assureurs et gestionnaires qui se gavent de frais y refourguent leurs opcvm pourries…
  • Bref, un produit qui a toutes les chances d’être de plus en plus mis en avant…

Si malgré tout vous souhaitez acquérir des opci, vous pouvez me contacter puisque certains de mes partenaires en proposent…

OPCI

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Jean-Luc est CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) Auteur des sites www.investisseurpro.com & www.scpi-1.com & www.etreheureux.fr

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