Nue Propriete et Usufruit de Scpi

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La Pleine propriete de parts de Scpi est la somme de la Nue-Propriete et de l’Usufruit:

  • la nue propriete correspond a la propriete effective de la part
  • l’usufruit correspond aux revenus verses par la Scpi

On parle alors de demembrement.

En general les investisseurs achetent les parts en pleine propriete, mais il est aussi possible d’acheter uniquement la pleine propriete ou uniquement l’usufruit.

Il faudra alors qu’un autre investisseur achete simultanement l’usufruit ou la nue-propriete.

Dans ce cas, la duree de demembrement est determinee a l’avance, et une cle de repartition est negociee entre les 2 acheteurs.

A l’issue de la periode de demembrement, le nu-proprietaire recupere l’usufruit et donc la pleine propriete des parts.

Quel interet d’acheter la nue-propriete de Scpi

  • Le prix de la nue propriete seule est inferieur au prix de la part. Le prix depend de la duree du demembrement (plus la duree est elevee, plus le prix de la nue-propriete est bas). Cela permet donc a l’investisseur d’acheter des parts a un prix reduit.
  • Pendant la periode de demembrement, le nu proprietaire ne percoit pas les revenus de la scpi. Cela evite ainsi d’etre impose aux revenus fonciers et a la csg-crds.
  • En cas d’achat a credit, les interets d’emprunts vont se deduire des revenus fonciers et creer ainsi un deficit foncier.
  • L’achat de la nue-propriete est donc conseille aux investisseurs fortement imposes sur les revenus, qui n’ont pas besoin de revenus complementaires pendant la periode de demembrement, et qui souhaite placer ou se constituer un capital a un prix discount. A l’issue du demembrement ils retrouvent la pleine propriete des parts et donc les revenus lies.

Exemple:

Si sur 10 ans de demembrement l’investisseur paie la nue propriete 65% du prix de la part, au bout de 10 ans il recupere la pleine propriete de la part donc 100% du prix futur.

Quel interet d’acheter l’usufruit de Scpi

  • Le prix de l’usufruit est bien inferieur a la valeur d’achat de la Scpi, mais le rendement est integralement verse a l’usufruitier. Cela permet ainsi de transformer un capital en revenu.
  • A l’issu du demembrement, l’usufruit est rendu au nu-proprietaire.
  • L’achat de l’usufruit est donc conseille aux personnes ayant besoin de revenus, ce peut etre un individu ou une societe.

Exemple:

Si sur 10 ans de demembrement l’investisseur paie l’usufruit 35% du prix de la part, et que la scpi delivre un rendement de 5%, l’investisseur recevra un revenu de 5/35 = 14,28% pendant 10 ans.

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Jean-Luc est CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) Auteur des sites www.investisseurpro.com & www.scpi-1.com & www.etreheureux.fr

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