Comment éviter les impôts sur les revenus de scpi

Opt In Image
Cadeau! Scpi-1.com vous offre le Livre
Créer sa Rente avec les Scpi

Les revenus générés par les scpi rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui entraîne une augmentation de l’impôt sur le revenu, proportionnelle à votre tranche d’imposition.

Si vous percevez 100 euros de revenus de scpi, et que votre tranche d’imposition est de 30%, alors vous serez redevable d’un supplément d’impôt sur le revenu de 100×30%=30 euros, plus 15,5% de csg crds, soit 100×15,5%=15,50 euros.

Pour éviter cela, 2 possibilités:

1. Acquérir des scpi qui investissent à l’étranger
2. Acquérir la nue propriété de scpi, au lieu de la pleine propriété

1. Scpi qui investissent à l’étranger

Novapierre Allemagne (cliquer ICI pour voir ses caractéristiques) est une scpi qui investit exclusivement en Allemagne, et donc paie l’impôt sur la société directement en Allemagne. Les revenus distribués sont nets de cet impôt.

Du fait de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne, l’investisseur va déclarer malgré tout les revenus perçus de la scpi, mais va bénéficier d’un crédit d’impôt. Cependant ce crédit d’impôt ne couvre pas intégralement l’augmentation d’impôt:

les revenus encaissés vont générer une augmentation d’impôt proportionnel à votre tranche d’imposition, alors que le crédit d’impôt est lui calculé sur votre taux moyen d’imposition, qui est égal à l’impôt payé divisé par le revenu déclaré. Ainsi si votre tranche est de 30%, mais que votre taux moyen d’imposition est de 10%, alors vous paierez au final 20% d’impôt.

Cela reste toutefois mieux que de payer 30%…

De plus, investir dans des actifs situés hors de France est une bonne idée, notamment en cas d’éclatement de la zone euro. L’euro est à mon avis une monnaie surévaluée pour les pays du sud de l’Europe, dont la France, et une monnaie sous-évaluée pour les pays du nord de l’Europe, dont l’Allemagne.
En cas d’explosion de l’euro, qui me semble inéluctable à terme, les actifs situés en France seront probablement dévalués, alors que les actifs situés en Allemagne seront probablement réévalués.

Enfin de plus en plus de scpi comme Corum Convictions, investissent dans différents pays européens, et donc bénéficient  du crédit d’impôt au prorata sur les loyers encaissés à l’étranger.

2. Achat en Nue Propriété

Une méthode plus radicale et parfaitement légal, est l’achat en nue propriété plutôt qu’en pleine propriété.

La pleine propriété d’un bien se divise en 2:

  1. la nue propriété, qui correspond à la propriété effective du bien
  2. l’usufruit, qui correspond à la jouissance du bien. Dans le cas des scpi, cela correspond à la perception des dividendes.

Lors d’un démembrement viager, la nue propriété et l’usufruit sont démembrés jusqu’au décès de l’usufruitier. Après quoi le nu propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété.

Lors d’un démembrement temporaire, la nue propriété et l’usufruit sont démembrés pour une période prédéterminée, le plus souvent 5 ans ou 10 ans.

Quel est l’intérêt d’acquérir la nue propriété?

Il y a 3 avantages:

  1. Cela permet d’acheter des parts moins chères. Par exemple pour un démembrement temporaire sur 5 ans, le prix de la nue propriété va varier entre 75 et 80% du prix de la pleine propriété. Sur 10 ans entre 65 et 70%. Le montant exact dépend de chaque scpi, et de la durée de démembrement.
  2. En contrepartie, le nu propriétaire ne perçoit aucun dividende pendant la durée du démembrement, et ne paie donc aucun impôt sur le revenu, puisqu’il n’y a pas de revenu. A la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère l’usufruit, donc la pleine propriété, donc 100% de la valeur des parts
  3. Enfin, cerise sur le gâteau, la nu propriété ne rentre pas dans l’assiette isf.

Exemple:

Prenons une scpi, dont la part en pleine propriété vaut 100, et dont la clé de démembrement sur 5 ans est de 80/20.

Le nu propriétaire paie donc 80, et ne perçoit aucun dividende pendant 5 ans. A l’issue des 5 ans, il récupère la pleine propriété, donc 100% de la valeur de la part. Si celle ci vaut toujours 100, il aura donc investit 80, pour obtenir 100 plus les dividendes. C’est donc à court terme une solution de capitalisation nette d’impôt, et à moyen terme une solution de rente.

Quel est l’intérêt d’acquérir l’usufruit?

L’usufruit est souvent acquis par des entreprises, car elles peuvent amortir l’usufruit sur la durée du démembrement. Cela permet de générer des revenus, avec une fiscalité moindre.

Exemple:

Une société acquiert l’usufruit d’une scpi qui rapporte 5%, avec une clé de répartition de 80/20 sur 5 ans.

La société paie donc 20 pour l’usufruit, et perçoit chaque année 5, soit 5×5=25 sur 5 ans. 25/20=1,25^(1/5)=4,56% de rendement brut annuel. Pas extraordinaire, mais bien mieux qu’un placement de trésorerie classique.

Elle amortit l’usufruit sur 5 ans, donc déduit 20/5=4 chaque année, ce qui lui fait déclarer un revenu net de 5-4=1, sur lequel elle paiera l’impôt sur la société.

C’est donc un placement de trésorerie moyen terme.

Si c’est investit sur une scpi dont le dividende augmente, alors c’est un placement encore meilleur.

Pour souscrire des scpi via notre intermédiaire, veuillez nous contacter sur la page contact
The following two tabs change content below.
Jean-Luc est CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) Auteur des sites www.investisseurpro.com & www.scpi-1.com & www.etreheureux.fr

Derniers articles parScpi-1.com (voir tous)